改善型購(gòu)房者的權(quán)益保障
2月23日，在“國(guó)11條”基礎(chǔ)上北京市出臺(tái)“京11條”，該政策在土地供應(yīng)方面，對(duì)住房土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)等，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定發(fā)展。在二手房市場(chǎng)方面，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，并未提及改善型購(gòu)房，應(yīng)是將其劃入二套的范圍，一定程度有所收緊；并嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人銷售住房的稅收政策，營(yíng)業(yè)稅去年末已經(jīng)“2改5”，收緊政策明顯。但目前市場(chǎng)的改善型需求仍然存在，據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，目前改善型購(gòu)房比例雖然有所回落，但占比仍達(dá)到15%左右。
因此，針對(duì)二套房市場(chǎng)的反應(yīng)情況，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部在3.15到來(lái)之際，特別提醒此類改善居住的消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)注意以下幾點(diǎn)：
1、對(duì)新居住區(qū)域的選擇。一般來(lái)講，改善型購(gòu)房或?yàn)榧彝コ蓡T增加如小孩的出生、父母的共同居住，或?yàn)楹⒆咏逃鴵Q房，或是對(duì)生活要求的提高而改善居所等，對(duì)住房區(qū)域的選擇一定要全面的考慮區(qū)域房?jī)r(jià)水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、學(xué)校等的分布情況等，全面衡量自己的經(jīng)濟(jì)能力和換房的要求。
2、原來(lái)住宅的處理。在實(shí)現(xiàn)自己的換房計(jì)劃之后，對(duì)于原有住宅出售或是出租要結(jié)合市場(chǎng)情況和未來(lái)走勢(shì)來(lái)確定。如果原有住宅的位置較好，租金價(jià)格水平較高，可以考慮將其出租，以租金來(lái)還換房后的貸款，在減輕還貸壓力的同時(shí)也可以避免在目前樓市低迷的情形下售房不能達(dá)到自己的理想價(jià)格。
3、相關(guān)的交易稅費(fèi)要理清。換房業(yè)主在“賣舊買(mǎi)新”升級(jí)置業(yè)時(shí)，一定要理清自己作為賣方和買(mǎi)房雙重身份時(shí)，各自需要繳納的稅費(fèi)。一般來(lái)講二手房買(mǎi)賣交易時(shí)出售方需要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，購(gòu)買(mǎi)方需要繳納契稅，但是要注意已購(gòu)公房和回遷房交易時(shí)，購(gòu)買(mǎi)方需要另外繳納土地出讓金；而在經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)則由出售方繳納土地出讓金；商品房交易時(shí)不需要繳納土地出讓金。
4、賣與買(mǎi)是否同步進(jìn)行的考慮。如果想要換房，手頭資金又不充裕需要售房款救急的消費(fèi)者，可以考慮盡量促買(mǎi)、賣交易同時(shí)進(jìn)行，以籌到售房款后實(shí)現(xiàn)自己的換房計(jì)劃。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析師建議買(mǎi)與賣的時(shí)間同步進(jìn)行的消費(fèi)者，先做好新房的選擇和購(gòu)買(mǎi)前工作，比如看房、議價(jià)等，一旦自己的舊房進(jìn)入交易程序，馬上啟動(dòng)新房購(gòu)買(mǎi)程序。即使買(mǎi)房程序稍微落后與賣房，可與買(mǎi)家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣房的收入來(lái)繳納買(mǎi)房的首付款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。
5、后續(xù)生活費(fèi)用等的考慮。消費(fèi)者改善型換房時(shí)要考慮到自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否能夠承擔(dān)外，還應(yīng)考慮到日后的生活費(fèi)用、孩子的教育費(fèi)用、換房后到工作單位的交通費(fèi)用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮換房后，自己是否有足夠的資金來(lái)保證未來(lái)孩子的教育費(fèi)用。
